Derecho Inmobiliario y Corretaje de Propiedades

¿En cuál de estas situaciones está?

Reconozca su caso. Sepa qué hacer.

Cada operación inmobiliaria tiene sus propios riesgos. Identifique el suyo antes de firmar o de litigar.

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Voy a comprar y quiero revisar el título primero

Estudiamos las inscripciones vigentes, gravámenes, prohibiciones e hipotecas en el Conservador de Bienes Raíces antes de que usted firme nada.

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Firmé una promesa y la otra parte no cumple

Si no firman la escritura definitiva o no pagan el precio pactado, la promesa bien redactada le permite exigir el cumplimiento o la indemnización.

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Tengo un arrendatario que no paga o quiero arrendar

Tramitamos el término de arrendamiento y la restitución del inmueble, y redactamos contratos de arriendo que protejan sus intereses desde el inicio.

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Tengo un conflicto de deslindes o servidumbre

Problemas de acceso, cierres de paso o límites mal definidos con el vecino se resuelven acreditando el derecho real y, si corresponde, litigando.

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Ocupo un terreno o vivienda hace años, sin título a mi nombre

Si su propiedad no supera las 800 UTM (rural) o 380 UTM (urbana) de avalúo fiscal, puede regularizarla administrativamente bajo el DL N° 2.695, sin juicio ordinario de prescripción.

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Voy a comprar con crédito y necesito constituir hipoteca

Revisamos y redactamos la escritura de mutuo hipotecario y la constitución de la hipoteca, verificando que quede correctamente inscrita y sin cláusulas abusivas.

Entrega de llaves tras una operación inmobiliaria

"La tradición del dominio de los bienes raíces se efectuará por la inscripción del título en el Registro del Conservador."

Art. 686 · Código Civil

Nuestro derecho inmobiliario

Así trabajamos en cada operación

La mayoría de los problemas inmobiliarios se evitan antes de firmar, no después. Por eso el estudio de título es siempre el primer paso, sea que usted compre, venda, arriende o regularice.

Redactamos y revisamos contratos de compraventa, promesa, arriendo y mutuo hipotecario, tramitamos inscripciones ante el Conservador de Bienes Raíces, y gestionamos la regularización de la pequeña propiedad raíz bajo el DL N° 2.695.

1

Estudio de título

Revisamos las inscripciones vigentes, gravámenes, prohibiciones e hipotecas en el Conservador antes de cualquier operación.
2

Redacción y revisión de contratos

Promesa, compraventa, arriendo, hipoteca, mutuo hipotecario y comodato — cada contrato se ajusta a su operación específica, no a una plantilla genérica.
3

Inscripción y saneamiento

Tramitamos la inscripción ante el Conservador y, cuando corresponde, la regularización de títulos sin inscripción bajo el DL N° 2.695.
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Resolución de conflictos

Incumplimiento de promesa, desalojo, servidumbres o deslindes — litigamos cuando la negociación no basta para proteger su propiedad.

Lo que establece la ley

Reglas precisas — del Código Civil y del DL N° 2.695

Toda operación inmobiliaria se apoya en normas exactas sobre título, tradición y posesión. Estas son las más determinantes.

Garantía real

La hipoteca no desplaza el bien

A diferencia de la prenda, la hipoteca deja el inmueble en poder del deudor; solo produce efectos desde que se inscribe en el Registro de Hipotecas del Conservador.

Arts. 2.407 y 2.412 — Código Civil

Solemnidad de la venta

Escritura pública obligatoria

La venta de bienes raíces no se reputa perfecta ante la ley mientras no se ha otorgado escritura pública — el simple acuerdo de voluntades no basta.

Art. 1.801 — Código Civil

Tradición del dominio

La inscripción, no la entrega, transfiere el dominio

Tratándose de inmuebles, la tradición del dominio se efectúa exclusivamente por la inscripción del título en el Registro del Conservador de Bienes Raíces.

Art. 686 — Código Civil

Promesa de contrato

Cuatro requisitos para que la promesa obligue

La promesa debe constar por escrito, fijar un plazo o condición, especificar suficientemente el contrato prometido, y recaer sobre un contrato lícito — si falta uno, no genera obligación.

Art. 1.554 — Código Civil

Regularización DL N° 2.695

Requisitos para sanear la posesión

Posesión continua, exclusiva, sin violencia ni clandestinidad por 5 años a lo menos, y no tener juicio pendiente sobre el dominio o la posesión del inmueble.

Art. 2° — DL N° 2.695

Regularización DL N° 2.695

Un año de posesión inscrita y se hace dueño

Practicada la inscripción que ordena el Servicio, transcurrido un año completo de posesión inscrita no interrumpida, se adquiere el dominio por prescripción, que no se suspende en caso alguno.

Art. 15 — DL N° 2.695

Preguntas frecuentes

Lo que más nos preguntan

Porque el vendedor puede no tener el dominio completo, o el inmueble puede tener hipotecas, prohibiciones o embargos vigentes que usted heredaría al comprar. El estudio de título revisa las inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces para confirmar que lo que va a comprar está realmente libre de esos problemas.
Si la promesa cumple los cuatro requisitos del artículo 1.554 del Código Civil (por escrito, plazo o condición, contrato lícito, y suficientemente especificado), usted puede exigir judicialmente que se celebre el contrato prometido, además de la indemnización de perjuicios por el incumplimiento.
Si su posesión es continua y exclusiva, sin violencia ni clandestinidad, por 5 años o más, y el avalúo fiscal no supera las 800 UTM (rural) o 380 UTM (urbano), puede regularizarla ante el Ministerio de Bienes Nacionales bajo el DL N° 2.695 — un procedimiento administrativo, sin necesidad de un juicio ordinario de prescripción adquisitiva.
Sí. Un tercero que acredite ser poseedor inscrito o tener igual o mejor derecho puede oponerse dentro de los 30 días hábiles desde la última publicación del aviso. Incluso después de inscrita la regularización, puede ejercer acciones de dominio dentro del año siguiente a la inscripción — por eso es clave hacer bien el trámite desde el inicio.
Debe notificarse el término del contrato o demandarse el no pago de rentas, según lo pactado, y tramitar judicialmente la restitución del inmueble si el arrendatario no lo entrega voluntariamente. Un contrato de arriendo bien redactado desde el inicio acorta considerablemente este proceso.
El mutuo es el préstamo de dinero (por ejemplo, el crédito del banco); la hipoteca es la garantía real sobre el inmueble que respalda ese préstamo, y por eso ambos suelen ir en la misma escritura como "mutuo hipotecario". El comodato es distinto: es un préstamo gratuito de uso del inmueble mismo, sin relación con dinero prestado, con obligación de restituir la propiedad al terminar el uso.
Si no fijaron un plazo o se reservó la facultad de pedir la restitución en cualquier momento, el comodato se considera precario y puede exigir la devolución judicialmente en cualquier tiempo. El comodato nunca transfiere el dominio: usted sigue siendo el propietario.

Antes de firmar,
revise el título.

Un estudio de título a tiempo cuesta mucho menos que un litigio después. Contáctenos para una evaluación confidencial de su operación o su propiedad — sin compromiso.

Solicitar consulta +56 9 4504 5622 Correo electrónico rodrigo@barcelogomez.cl

Otras áreas de práctica

Defensa Penal Litigación Civil Derecho Concursal Derecho Laboral

Cada metro cuadrado,con el título en orden.